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“강남대형빌딩매매”

강남 대형빌딩 매매: ‘가격 협상’보다 중요한 건 ‘임차인·캡엑스·딜 구조’

강남 대형빌딩 매매는 공실·캡엑스·금융조건이 성패를 좌우합니다. 기관투자자 관점 체크포인트를 정리합니다.


강남 대형빌딩 매매는 소형과 룰이 다릅니다. **“건물을 사는 게 아니라 운영 프로젝트를 사는 것”**에 가깝습니다. 특히 대형 자산은 공실이 생기는 순간 고정비가 크게 늘고, 리테넌팅(재임대) 기간이 길어질수록 수익성이 흔들립니다.

대형빌딩에서 핵심은 3가지입니다.

임차인(테넌트) 안정성: 신용도·업종·만기 분산

CAPEX 계획: 외장/공조/전력/승강기/방재 등 교체 주기

딜 구조: 선매입 vs 선임대, 임대인 부담 공사비(핏아웃) 조건

강남 대형빌딩은 “비싸서”가 아니라, 운영비와 공사비를 관리 못하면 손실이 커서 어렵습니다. 그래서 가격보다 **딜 구조(임대 세팅+투자비 회수 시나리오)**가 먼저입니다.